Чи буде житло дешевшим? |
|
Останнiм часом дедалi частiше звучать казки про дешеве житло. Зважаючи на нинiшню цiну нерухомостi та райдужнi прогнози з боку преси та горе-фахiвцiв, можна вважати, що скоро житло в Українi не просто не коштуватиме нiчого, а за нього ще й доплачуватимуть. Найбiльша бiда у тому, що населення в цю iдею вiрить. Та й як не вiрити, якщо про це говорять всi i всюди - телебачення та iнтернет, полiтики та економiсти.
Правда, ще зовсiм недавно цi пророки стверджували протилежне,
пророкуючи вiчне зростання вартостi житла, повiдмляє Економiчна Правда.
Тепер же вони переконанi, що житло в Українi буде нескiнченно
дешевшати. Ось тiльки чи так воно насправдi?
Думаю, мине ще декiлька мiсяцiв, i всi цi "чудо-прогнозисти" змiнять свої погляди. Падiння вартостi житла зупиниться, а потiм - о чудо! - вона почне навiть зростати. Зрештою, вже й зараз падiння цiн на нерухомiсть сповiльнило темп, а в деяких мiстах та сегментах i зовсiм припинилося. Є ще однин важливий фактор - вартiсть житла у гривнi не падала, а навiть повзучими темпами пiднiмалося. Так зване падiння цiн на житло майже вдвiчi викликане лише знецiненням гривнi. Але оскiльки у будiвництвi використовують переважно українськi ресурси, на якi зростання курсу долара не впливає, то, вiдповiдно, причин для зростання вартостi житла не було. Треба визнати: якщо ви працюєте в Українi i отримуєте зарплату у гривнi, то для вас житло не тiльки не подешевшало, а навiть подорожчало. То скажiть: де тут падiння цiн? Виходить, якщо завтра долар почне стрiмко падати, то вартiсть житла рiзко зросте? Не думаю. Та деяке зниження цiн на житло навiть у гривневому еквiвалентi таки зустрiчається, але не так часто i не так масово, як всi про це говорять. Спробуймо проаналiзувати, хто продає житло дешево. У першу чергу, це позичальники, якi не можуть розраховуватися за кредитом. Незважаючи на прогнози про масовi неповернення iпотечних позик уже на початку 2009 року, а вiдтак i вихiд на ринок значної кiлькостi iпотечних квартир, цього не сталося. Заглянувши на сайти багатьох банкiв, у роздiлi "Заставне майно" я так i не знайшов цiкавих пропозицiй. Та й взагалi - навiть нецiкавих пропозицiй там одинцi. Як стверджують мої знайомi банкiри, iпотечнi позичальники є найбiльш сумлiнними платниками у порiвняннi з iншими клiєнтами банкiв. Тi ж квартири, якi таки виставленi на продаж, були купленi iз спекулятивною метою або пiд бiзнес. Там i справдi проблеми. Але таких кредитiв одиницi, i житло, заставлене за такими кредитами, як правило, сильно переоцiнене. Так що перший i чи не основний козир на пiдтримку тези про подальше здешевлення житла лопнув, як мильна бульбашка. Другою категорiєю, хто мав би дешево продавати житло, вважали забудовникiв. Легенди про їхнi надприбутки i справдi мали пiд собою пiдґрунтя, але це було рокiв три тому, повiдомляє Iнфобуд. В останнiй рiк прибутковiсть забудовникiв була сумнiвною, а новi проекти вони починали завдяки кредитуванню. А вiдтак, просто не помiчали, що давно ведуть збиткову дiяльнiсть. Пiдiгрiтi тим же кредитуванням, шалено росли цiни на будматерiали, оплату працi, хабарi. А рентабельнiсть сектору падала. I якщо в елiтному сегментi сяка-така прибутковiсть ще залишалася, то будiвництво житла економ-класу перебувало на межi збитковостi. Разом з тим, останнiм часом продажi елiтного житла майже припинилися, а населення купує в основному невеличкi квартири економ-класу. А будiвельнi матерiали в часи кризи навiть зросли в цiнi, особливо цегла. ЇЇ вартiсть за останнi три мiсяцi зросла майже на 50%. Банки пiдняли забудовникам вiдсотки за кредитами, а працiвники дуже неохоче погоджуються на скорочення заробiтної плати. Вiдповiдно, механiзмiв для здешевлення собiвартостi будiвництва у забудовникiв просто нема. Щоб знизити собiвартiсть квадратних метрiв, потрiбнi новiтнi технологiї будiвництва, але в короткостроковому перiодi це неможливо. А собiвартiсть будiвництва - це основний чинник цiнової полiтики будiвельникiв. Оскiльки останнiм часом цiна продажу майже дорiвнювала собiвартостi, то подальше здешевлення житла просто неможливе. Отже, вiд забудовникiв зниження вартостi житла ми не дочекалися i вже не дочекаємося. Їм простiше перестати працювати, нiж працювати iз збитками. Звичайно, випадки продажу забудовниками дешевого житла будуть. Пiд тиском сплати вiдсоткiв вони просто змушенi будуть продавати наявнi квартири за меншi кошти, аби лише розрахуватися з банками. Але це будуть лише поодинокi випадки, якi суттєво на ринок не вплинуть. Та й банки не змушують забудовникiв продавати житло за низькими розцiнками, бо iнакше тi не зможуть повернути їм взятi позики. Можливi також знижки на елiтну нерухомiсть, оскiльки рентабельнiсть такого будiвництва значно вища, нiж економ-класу. Але навiть пiсля знижок таке житло коштує немало i дозволити його собi можуть одиницi. Третя казка про здешевлення житла була пов`язана з курсами валют. Горе-аналiтики прогнозували курс на рiвнi 12-15, а то й 20 гривень за долар. Мовляв, саме тодi прийде кiнець всiм iпотечним позичальникам, i вони змушенi будуть розпрощатися зi своїм житлом. Але i цього, Богу дякувати, не сталося. Труднощi у позичальникiв є, але вони їх разом з банками героїчно долають. Разом з тим, сьогоднi в Українi мiльйони сiмей потребують покращення житлових умов, однак забудовники через помилки у менеджментi зупиняють роботу. Власники ж збудованого житла волiють зачекати, нiж продавати його за безцiнь. Ще одна проблема - збереження грошей за продану квартиру, адже депозити перестали бути надiйною гаванню. Тому дешевого житла не буде. I менi дуже жаль людей, якi, наслухавшись горе-аналiтикiв, чекають, коли квартири роздаватимуть мало не задарма. А хтось їх в цей час купує i колись буде продавати, але вже значно дорожче. |
| < Житло у Львовi подешевшало | Покупка и продажа земельных участков > |
