Договір купівлі-продажу будівлі та сервітутні обмеження

Розвинуті держави базують свою економіку на багатоманітності, що зумовлено історично сформованим конкурентним ринковим середовищем. Свобода договорів, різноманітні форми власності, масштаби і структури господарюючих об’єктів, методи і механізми господарювання формують живу і здорову тканину сучасного суспільства. Економічна система таких країн являє собою складну збалансовану ієрархічну структуру. Модель такої економіки стала метою і результатом трансформацій успадкованої економіки України.

Щоб досягнути зазначеної мети Україна стала на шлях переходу до ринкової економіки, необхідною складовою якої є приватизація майна державних підприємств. За радянських часів підприємства, переважно, будувались як цілісні майнові комплекси. Це були об’єкти із закінченим циклом виробництва продукції (робіт, послуг), сукупність активів яких забезпечувала провадження окремої господарської діяльності на постійній і регулярній основі. Такі об’єкти включали в себе і енергетичне господарство, та спільні інженерні мережі, що об’єднували будівлі, споруди. Так, в більшості випадків, підприємства мали власну котельню, один або декілька вводів на водопостачання, газорозподільчі пристрої, високовольтні трансформаторні підстанції та відповідні комунікації.

Однак ринкова економіка диктує свої умови. А тому, з метою підвищення ефективності діяльності підприємств та соціально-економічної ефективності виробництва, перед новими власниками постає питання щодо відчуження окремих будівель (споруд), що входять у цілісний майновий комплекс підприємства.

При такому відчуженні у продавця виникає ряд питань. Наприклад, як бути із інженерними мережами, через які здійснюється забезпечення енергетичними ресурсами власне цієї однієї відчужуваної будівлі? А це — вода, тепло, електрика, газ. Як забезпечити доступ (проїзд/прохід) до відчужуваної будівлі через території підприємства?

Наше товариство вказані питання пропонує вирішувати наступним чином. До моменту укладення договору купівлі-продажу будівлі з покупцем узгоджується розмір земельної ділянки, що необхідний для обслуговування будівлі. Це робиться шляхом підписання Акту узгодження меж суміжного землекористування (схема розмежування землекористувань).
На схемі розмежування землекористувань визначаються межі (точки) балансової належності інженерних мереж (водопроводу, каналізації, газопроводу, теплотраси, електромережі), тобто точки розділу елементів інженерних мереж між власниками.

Одночасно покупцю до продажу пропонуються інженерні мережі, через які здійснюється забезпечення будівлі енергоресурсами, а саме — від межі балансової належності до будівлі.
На практиці часто зустрічаються ситуації коли межі (точки) балансової належності інженерних мереж не співпадають з межами суміжного землекористування. А тому виникає потреба в укладенні договорів про встановлення земельного сервітуту.

Цивільний кодекс України дає загальне поняття сервітуту як одного з видів речових прав на чуже майно, яке полягає в праві користування цим майном іншою особою, яка не є власником (ст.ст. 395, 401 ЦК). Сервітут може бути встановлений договором, який підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно (ст. 402 ЦК), законом, заповітом або рішенням суду.
В відповідності до ст. 98 Земельного кодексу України право земельного сервітуту — це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).

Земельний сервітут встановлюється за домовленістю між власниками сусідніх земельних ділянок на основі договору або за рішенням суду. Право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на земельну ділянку (ст.100 ЗК).

Перелік видів права земельного сервітуту, який містить ст. 99 ЗК, не є вичерпним. Так, наприклад, земельний сервітут може бути встановлений на:

• право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху;
• право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій;
• право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку.

З метою утримання земельної ділянки щодо якої встановлений земельний сервітут, у належному стані та нормального функціонування інженерних мереж, що розташовані на такій земельній ділянці, сторонам – землекористувачу та власнику сервітуту, пропонуються включити у договір наступні умови:

• при проведенні ремонтно-будівельних робіт на земельній ділянці, яка є об’єктом земельного сервітуту, землекористувач повинен погодити із власником сервітуту проектну документацію, а також, у разі необхідності, дані роботи проводити у присутності представника власника сервітуту;
• власник сервітуту зобов’язаний відшкодувати землекористувачеві заподіяну власником сервітуту шкоду або погіршення стану земельної ділянки, яка є об’єктом земельного сервітуту, а також при проведенні ремонтних робіт відновлювати благоустрій земельної ділянки, яка є об’єктом земельного сервітуту, за власний кошт.

Одночасно із встановленням земельного сервітуту для експлуатації та обслуговування інженерних мереж, земельний сервітут може встановлюватись на право проходу / проїзду по наявному шляху до відчужуваної будівлі.  Необхідно передумовою реалізації вищевказаного механізму є обумовлення в договорі купівлі-продажу будівлі певних обов’язків покупця, наприклад таких як:

• в разі відчуження будівлі покупець повинен покласти всі зобов’язання за даним договором на нового власника;
• продавець забезпечує покупцеві можливість реального безперешкодного доступу, підходу, під’їзду до будівлі для здійснення господарської діяльності покупця до моменту забезпечення покупцем іншого доступу, підходу, під’їзду до будівлі, якщо інше не погоджено сторонами;
• при доступі, підході, під’їзді до будівлі через територію продавця, покупець зобов’язаний дотримуватись вимог правил перепускного режиму встановлених на території продавця;
• у разі проведення ремонтно-будівельних робіт у будівлі, узгодити з продавцем місце складування будівельних матеріалів, будівельного сміття та демонтованих конструкцій, а також маршрут ввозу/вивозу їх.

З досвіду нашого товариства можна з впевненістю стверджувати, що вихід із будь-якої складної ситуації знайти можна. Але для цього потрібне розуміння і повага обох сторін.

 

 

ЗАТ Технопарк ЛЗТА